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El Mercurio

Ventas de viviendas en el sur de Chile crecen 43% ante mejora económica y migración por teletrabajo

La comercialización de casas y departamentos en el primer semestre de 2021 totalizó las 3.657 unidades, superando incluso a la que se registró la primera mitad de 2019, antes del estallido y la pandemia.

Septiembre 2021

La recuperación de la economía tras la baja en los contagios de covid-19 y la migración desde otras zonas impulsada por el avance del teletrabajo destacan entre los factores que explican el fuerte incremento en las ventas de viviendas nuevas en el sur del país. Específicamente en localidades ubicadas entre Temuco y Punta Arenas

La comercialización de casas y departamentos en el sur durante el primer semestre de 2021 totalizó 3.657 unidades, con lo que supera en casi 43% a la registrada en la primera mitad del año pasado, e incluso a las 3.532 unidades de enero-junio de 2019, período previo al estallido y la pandemia. Así lo revela un análisis de Tinsa Chile al desempeño inmobiliario de 10 localidades sureñas (ver infografía).

Del listado destaca la expansión de 95% anual en las ventas de viviendas registrada en Puerto Montt, con 926 unidades en el primer semestre de este año. El segundo mayor crecimiento lo anotó Osorno, con un alza de 91%. También resaltan los desempeños de Puerto Varas y Valdivia (ver infografía).

Actualmente, el rango de precios con mayor participación en la comercialización de viviendas en el sur es el de 2.000 a 3.000 UF, con el 42%. De todos modos, Punta Arenas tiene el valor total promedio más alto, con 7.007 UF en el mercado de departamentos y una superficie media de 87,6 m2. En el segmento de casas, Puerto Varas es el más alto, con 7.243 UF.

Fabián García, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa Chile, comenta que son varios los factores detrás del incremento en la demanda por viviendas en el sur. Por una parte, indica que 'las personas con mayor holgura en sus finanzas o con menos incertidumbres, que postergaron compras en 2020, ahora optaron por ejecutar sus planes, pues mantuvieron sus empleos o tienen otros nuevos'. En esos casos, los retiros del 10% de los fondos de pensiones los ayudaron a tomar la decisión de adquirir, agrega.

García señala que en el contexto de la pandemia 'mucha gente está en la disyuntiva de vivir en Santiago o regiones, y en ese escenario, las zonas del sur son las que más han ganado público, por el valor paisajístico'. El experto afirma que conoce varios casos de personas que están cotizando al mismo tiempo una casa en Chicureo — Santiago— en y Puerto Varas, lo que revela una inédita competencia inmobiliaria entre esas zonas.

Además, indica que un segmento importante de los compradores son individuos que hace años viajaron a Santiago a trabajar, pero que ahora están regresando a sus ciudades natales en el sur. Otro factor, añade, es que en esa zona del país existe un alto componente de ventas de viviendas con subsidios.

Agustín Palacios, gerente general de Real Assets —firma con proyectos en Puerto Varas y Puerto Montt—, comenta 'las largas cuarentenas que se vivieron en las grandes urbes a diferencia de las ciudades más chicas, con menores porcentajes de contagio, impulsaron a migrar a la zona sur, principalmente a ciudades como Frutillar, Puerto Varas y Puerto Montt, donde además de una vida más tranquila existe un mayor contacto con la naturaleza, factores que generan una mejor calidad de vida'.

Palacios destaca que tras el avance del teletrabajo 'se vieron mejoras importantes asociadas a las redes de comunicación y tecnología, que hacen que hoy podamos estar fuera de las grandes capitales y pensar en vivir en ciudades más remotas'.

Nicolás Izquierdo, gerente de planificación y operaciones de Portalinmobiliario.com, coincide al señalar que 'hemos notado un mayor interés entre los usuarios por habitar ciudades más alejadas de los centros urbanos, probablemente fomentado por la opción del teletrabajo y la necesidad de buscar espacios más amplios para vivir'. Añade que en este escenario se han observado crecimientos anuales en los valores de venta de propiedades en altura, donde destacan Temuco, con un alza anual de 17,9%; San Pedro de La Paz, con 16,5%, y Valdivia, con 13,1%.

Fabián García proyecta que el dinamismo inmobiliario en el sur continuaría, alentado por el positivo desempeño de los rubros salmonero y forestal.

El Mercurio

Crece inversión chilena en Miami: inmobiliaria destina US$ 96 millones a departamentos de corta estadía

Luego del estallido de octubre de 2019 y ante el actual escenario político, ha aumentado el interés de inversionistas locales por llevar sus dineros a Estados Unidos, afirma la compañía.

Septiembre 2021

El interés de inversionistas chilenos en activos inmobiliarios en Estados Unidos, especialmente Miami, sigue creciendo. Esto, con mayor fuerza desde octubre de 2019 y a modo de refugio ante el escenario político y social de nuestro país.

En este contexto, la inmobiliaria local Real Assets, junto a aportantes nacionales, está impulsando cuatro proyectos —con cinco propiedades— por cerca de US$ 96 millones en Miami. Específicamente se trata de la compra de edificios hoteleros o residenciales de baja altura, ubicados cerca de la playa, los que son restaurados y convertidos para que operen como departamentos de corta estadía.

Agustín Palacios, socio fundador y gerente general de Real Assets, cuenta que en 2011 realizó el primer intento de inversión en Miami, pero no resultó en esa ocasión por las secuelas de la crisis financiera. Años después volvió a probar suerte y en 2019 logró iniciar la compra del primer proyecto, Indian Creek, un edificio de tres pisos construido en 1939, de 20 departamentos de propietarios diferentes.

Tras adquirir las primeras 10 unidades de ese edificio, en enero de 2020 terminó de comprar todos los departamentos, justo antes de que comenzara la pandemia. Esta iniciativa ha demandado una inversión de US$ 7,7 millones.

Pese a las dificultades de la crisis sanitaria, Palacios afirma que el negocio de arriendo de corto tiempo ha resistido mejor que el hotelero. 'Salieron mejor parados, no solo por el menor costo de operación, sino porque estos formatos son digitales, no tienen personal en terreno, no te cruzas con nadie, reservas online y cuando llegas a tu unidad está preparada y lista para instalarse. Además como están equipados con cocina, que genera una alternativa para evitar el contacto en restaurantes', destaca.

Un segundo proyecto es Hollywood Beach, con dos propiedades hoteleras de los años 40 y 60, que suman 12.000 m2. Están avaluadas en US$ 34 millones y ubicadas en primera línea frente al mar, sobre Broadwalk. Palacios cuenta que estos edificios están operando, pero que se deben refaccionar, tras lo cual sumarán 52 unidades entre ambos.

A las anteriores iniciativas se agregarán dos inmuebles más en Miami Beach, próximos a Lincoln Road, que suman unos US$ 55 millones. Uno es un hotel de dos pisos que tiene 20 habitaciones, pero es factible ampliarlo a 50 unidades, afirma. La otra es una propiedad que opera como multifamily, la cual se transformará a la actividad de alquiler de corto plazo.

Palacios explica que, en general, el negocio de la firma es entrar a las propiedades, remodelarlas, operarlas y luego de un tiempo venderlas a un tercero, con flujos de rentas estables.

Interés local

Entre las firmas chilenas que este año han anunciado diversos planes inmobiliarios en Estados Unidos se cuentan la administradora de fondos de inversión Kapture Capital, liderada por Antonio Roa y sus socios Alex Fischer y Mauricio López; la startup House and Flats, y KMA Asset, ligada a Carlos O'Rian —socio fundador y presidente—, Maximiliano Cuadra, Christian Daniel y Sebastián Castro. Se añade la firma de inversiones financiero-inmobiliarias Avenida Realty, relacionada a Juan Manuel Benavides y Sebastián Valenzuela, con la adquisición de activos comerciales stand alone, con exposición a la calle, que se destinan a la renta.

Agustín Palacios recuerda que en 2019, cuando estaban armando la primera inversión en Miami, 'aparece el tema del estallido y con eso se generó una demanda de nuestros clientes para coinvertir con nosotros en Estados Unidos. Armamos el fondo de inversión solo con chilenos para Indian Creek, más algunos americanos conocidos nuestros'.

Si bien reconoce que a los chilenos siempre les ha gustado invertir en Estados Unidos, percibe un mayor interés ahora, lo que se ve apoyado en que Real Assets tiene oficinas en Chile. 'La gracia de nuestro negocio es que está armado para chilenos, quienes por la situación del país de octubre (de 2019) o la que se ha dado después, por la pandemia y temas políticos, etcétera, están muy interesados en sacar capitales al extranjero'.

Recuerda que para el primer proyecto comenzaron levantando un fondo de US$ 3 millones y hoy los vehículos son de US$ 10 millones a US$ 12 millones, 'cuatro veces más demanda de la que pensamos'.

Respecto de la calidad de las construcciones en Miami, tema que generó preocupación tras el reciente derrumbe de un edificio de departamentos, Palacios señala que luego de ese evento, los municipios están más estrictos. Además, habrá cambios regulatorios, dice, que obligarán a los copropietarios a provisionar los fondos necesarios para mantener y mejorar las estructuras.

Sobre las propiedades que están comprando, admite que antes de adquirirlas realizan investigaciones sobre su situación. Pero explica que se trata de recintos de tres a cuatro pisos, que necesitan intervenciones sencillas.

En Chile, Real Assets tiene en marcha un plan de desarrollo de minibodegas por US$ 30 millones en el sector oriente de Santiago, para atender los requerimientos logísticos derivados del e-commerce. También está analizando iniciativas similares en Puerto Montt, donde ya identificó una ubicación, y en Concepción. Se suman obras inmobiliarias residenciales en Puerto Montt y Puerto Varas.

Real Assets ya estrenó su primer centro de almacenamiento:

Inmobiliaria impulsa inversión de US$ 30 millones en minibodegas en sector oriente de Santiago

La firma busca atender los requerimientos logísticos derivados del e-commerce en esa zona de la capital. También tiene iniciativas residenciales fuera de la Región Metropolitana.

Mayo 2021

Captar el dinamismo del e-commerce y sus requerimientos en materia logística —última milla en particular—, es lo que mueve a la inmobiliaria Real Assets, creada en 2011, a impulsar el desarrollo de minibodegas en el sector oriente de la capital. La firma busca estar en zonas comerciales estratégicas de distribución y, además, ofrecer soluciones a usuarios residenciales para que estos no tengan que trasladarse varios kilómetros, a otras comunas, para almacenar sus pertenencias. En esta línea, la firma contempla inversiones por cerca de US$ 30 millones para los próximos cuatro a cinco años, solo en la construcción de minibodegas que estarán insertas en proyectos inmobiliarios de mayor envergadura.

La compañía invertirá en el desarrollo de minibodegas prime bajo el nombre de Real Storage, con arriendos flexibles. 'Nuestro primer centro de bodegas de especialidad, que está ubicado en el strip center Paseo La Cruz (Av. Los Trapenses 3200, Lo Barnechea), contempla un espacio de almacenaje de cuatro mil metros cuadrados, lo que implicó una inversión de entre US$ 10 millones y US$ 12 millones', comenta Agustín Palacios, socio fundador y gerente general de Real Assets. Palacios indica que actualmente están desarrollando un segundo centro de bodegaje en Lo Barnechea que está incorporado en otro proyecto de uso mixto. Añade que el plan para los próximos años es concretar cuatro recintos de almacenamiento, cubriendo un total de 20 mil metros cuadrados. En ese contexto, también tiene en la mira iniciativas en otras regiones.

El empresario sostiene que 'las bodegas se pensaban como complemento al negocio de renta. Pero producto de la pandemia, las minibodegas se han visto impactadas positivamente por el comercio online. Estar en casa por las cuarentenas nos ha cambiado la forma de comprar, la última milla empieza a ser muy relevante y tener minibodegas en la trama urbana es importante'. En esa línea y en relación con el foco de sus planes, afirma que 'tener un centro de bodegaje en el sector oriente, cerca de Vitacura, Las Condes y La Dehesa, se convierte en algo apetecido. Tenemos una demanda creciente de dark store', agrega. Si bien Palacios afirma que también están abiertos a sondear otras zonas de la capital para construir minibodegas, señala que 'seguir investigando el sector oriente es una buena fórmula'.

Otros planes

Agustín Palacios —arquitecto de la Universidad Finis Terrae y magíster en desarrollo y gestión inmobiliaria en la Universidad de Columbia, Nueva York— comenta que la inmobiliaria Real Assets tiene presente en sus desarrollos el uso mixto. Actualmente, tiene previsto invertir en total cerca de US$ 120 millones en diversas obras, destacando entre ellas planes residenciales en Puerto Montt y Puerto Varas.

Dentro de los negocios que ha realizado Real Assets, destaca el que concretó a fines de 2020 ligado a la venta del proyecto comercial desarrollado por ella, Paseo La Cruz en Lo Barnechea, al Grupo Zurich.

Construcción

Inversionistas ahora apuestan por renta residencial en regiones por alza de precios de terrenos en Santiago

Los precios de compra de unidades en el norte y sur del país son bastante más bajos que los departamentos para arriendo en la capital, por ende, la rentabilidad tiende a ser mayor y más atractiva. Modelo de negocio también será impulsado por el teletrabajo.

Marzo 2021

La atractiva utilidad que han evidenciado las propiedades en los últimos años ha impulsado a los desarrolladores inmobiliarios y fondos de inversión a poner sus fichas en el negocio de renta residencial en Chile. Primero fue la Región Metropolitana y ahora -ante el alza en el valor de los terrenos en la capital- la mirada está puesta en regiones, tanto en el norte como en el sur del país.
Los también llamados edificios multifamily son inmuebles de un solo dueño o inversionista institucional, orientados a la renta de las múltiples unidades habitacionales que los componen. Con ellos se busca satisfacer la demanda de aquellas personas que no pueden o no quieren comprar una propiedad. Por lo general son jóvenes, estudiantes y extranjeros.
"Por las características de este tipo de activo de renta es más fácil de replicar en otras ciudades, a diferencia de otros activos de renta. Sobre todo, si en esas comunas también hay importantes déficits de vivienda (demanda insatisfecha). Además, la disponibilidad de terrenos es mayor y a menor costo que en la Región Metropolitana", dice Felipe Bertolino, Research Consultant de JLL Chile.
Juan Pablo Amenábar, gerente del Área de Multifamily y HTL Colliers, dice que las principales ciudades en donde se podría propiciar el desarrollo y operación de proyectos de renta residencial, son Antofagasta e Iquique en la zona norte, dado el dinamismo que ha experimentado el negocio minero en el último tiempo. Agrega que Viña del Mar y Concepción representan otros posibles polos de desarrollo para este formato, principalmente por el atractivo que representan como ciudades para establecerse.

El fundador de Kayco International, Marcos Kaplún, complementa que ahora los compradores de multifamilly han puesto sus ojos en provincias donde, dice, se consiguen precios de terrenos más baratos y, por ende, se pueden cobrar arriendos más económicos. "Ya están en Iquique, Antofagasta, La Serena, Viña del Mar, Concón, Rancagua, Talca, Concepción y Puerto Montt", afirma el experto. "Vemos que el acceso al arriendo no es está encapsulado en Santiago, sino que es una realidad en todo Chile, en un contexto de déficit habitacional importante. En ese sentido, el que haya demanda de viviendas de renta a nivel nacional es una oportunidad para el segmento multifamily que, además, cuenta con todas las condiciones para hacer frente a dicha necesidad", destaca Carlos O'Rian, presidente de KMA Asset e ICalma Inmobiliaria. Dice que, en general, los proyectos multifamily se concentran en ciudades con mayor cantidad de habitantes y, por lo tanto, mayor demanda, pero también se pueden dar casos en comunas más pequeñas por situaciones puntuales, como características laborales o educacionales.

Alfredo Alcaino, socio de Assetplan, dice que la preferencia por arriendos va a seguir en aumento debido a factores culturales y sociodemográficos. "En un comienzo se desarrollaron en Santiago, pero estamos viendo mucho interés de inmobiliarias e inversionistas en desarrollar este tipo de edificios en regiones. Nos han contactado para que asesoremos en el diseño y evaluación de proyectos en Antofagasta, La Serena, Viña, Chillán, Concepción, Temuco, Puerto Varas y Puerto Montt", afirma el directivo, quien añade que el teletrabajo va a empujar el desarrollo de multifamily en regiones, ya que muchos optarán vivir en distintas ciudades y teletrabajar desde ahí.
"Es más, en Assetplan estamos contratando muchas personas bajo la modalidad 100% remoto, algunos para teletrabajar desde regiones. Hoy estamos administrando a quienes tienen desde una propiedad en las principales regiones y tenemos alianzas para invertir en Antofagasta y Concepción, entre otras", señala.

Agustín Palacios Bacqué, gerente general de Real Assets, dice que la oferta de arriendo en ciudades del sur, como Puerto Montt, por ejemplo, no tiene prácticamente oferta de arriendo o es muy baja. "Los precios de compra de unidades son bastante más bajos que los departamentos de renta en Santiago, por ende, la rentabilidad tiende a ser mayor y más atractiva de lo que es la renta inmobiliaria en la Región Metropolitana, en general", señala el directivo, quien destaca que, al conseguir mejores precios de terrenos está la posibilidad de salir con productos más baratos.
"Nosotros en particular estamos desarrollando un edificio de 200 unidades en el centro de Puerto Montt y está enfocado a la venta a family office o inversionistas están buscando renta inmobiliaria. Acá el modelo sería diferente a lo que se observa en Santiago donde se venden a una sola firma, entonces estamos comercializando paquetes de unidades (10 a20) a distintos multifamily o inversionistas que se dedican a la renta inmobiliaria residencial", destaca.


El modelo en Santiago
Según los expertos, la expansión de este modelo de negocio a regiones se debe, principalmente, al alza en el precio del suelo en Santiago y a las mayores restricciones para la construcción de edificios. "Claramente están dentro de las principales razones, pero también que ya es un modelo con resultados a la vista. Si bien todo proyecto tiene un riesgo asociado, con experiencia por parte de los desarrolladores en este modelo de negocio el riesgo se reduce. Y en todos los proyectos la ubicación es importante, por lo tanto, es de esperar que estos nuevos desarrollos que se mencionan sean en sectores ya consolidados en ciudades fuera de la Región Metropolitana", dice Felipe Bertolino de JLL Chile.

"Sin duda la escasez de suelo, las restricciones normativas y la dificultad para desarrollar proyectos con buena perspectiva para multifamily, ayudan a que los inversionistas miren alternativas, pero todo debe ir seguido de una correcta demanda por arriendos para que el modelo funcione", dice Juan Pablo Amenábar de Colliers.

Pese a todo, el experto destaca que el desarrollo del modelo sigue siendo a tractivo en la capital. "El mercado multifamily aún no es lo suficientemente profundo, por lo que aún hay espacio para proyectos de renta que se comporten bien y entreguen una correcta e interesante rentabilidad. Aún vemos espacio para que ingresen nuevos proyectos, ya que el mercado sigue siendo incipiente en esta clase de activos", afirma. Según los datos que manejan, hoy en día se están mirando con buenas perspectivas comunas más pericéntricas tales como cerrillos, Conchalí, La Cisterna, ya que tienen una buena conectividad por la red de metro, buen nivel de equipamiento, y son una buena alternativa para quienes buscan arrendar.

Felipe Bertolino añade que un punto importante para este tipo de activos es la conectividad: todas las comunas que cuentan con Metro corren con ventaja. "Por algo la mayor concentración de mercado se encuentra en Santiago Centro e Independencia (zona centro de la Región Metropolitana). A lo anterior, se suma la factibilidad normativa de edificios con un número atractivo de unidades, como actualmente lo son Estación Central, San Miguel, La Cisterna y La Florida, por ejemplo, que por algo también es donde se concentra la mayor cantidad de proyectos en desarrollo de este tipo de activos", afirma.

El experto destaca que el cap rate promedio de este tipo de activos se ubica en torno al 4% aproximadamente, pero va desde el 3% al 7%, dependiendo de varios puntos relevantes.
"Todavía hay mucho espacio porque hay una cantidad importante de demanda por vivienda insatisfecha (déficit de vivienda). En Chile, la cantidad de unidades bajo el formato de multifamily recién llega al 0,2% del total, y se espera que para el 2024 esta cifra recién se ubique en torno al 0,4%. En Estados Unidos, por ejemplo, donde el multifamily ya es un mercado maduro, a la fecha esta cifra se ubica en el 3,1% aproximadamente", dice el ejecutivo de JLL Chile.

A través de Chilena Consolidada Seguros de Vida:

Grupo Zurich compra oficinas en Las Condes y centro comercial en Los Trapenses por US $ 35 mills.

Febrero 2021

 

El centro comercial Paseo la Cruz posee un total de 2.000 m2 de locales comerciales– el 60 % arrendado –
y 3.800 m2de minibodegas, distribuidos en dos subterráneos, además de 110 estacionamientos.

 

La firma selló un acuerdo para adquirir un proyecto de oficinas al grupo Cepech. Además, a través del activo que sumó en Lo Barnechea entró al negocio de minibodegas.

Marco Gutiérrez V

En la búsqueda de nuevos activos inmobiliarios para arriendo ha estado Chilena Consolidada Zurich, con los cuales apunta a elevar las rentas vitalicias de los clientes.

En ese contexto, el grupo Zurich – a través de Chilena Consolidada Seguros de Vida – acaba de comprometer inversiones por US $ 35 millones en la adquisición de dos propiedades en la Región Metropolitana.

A fines de 2020, compró a la sociedad Real Assets un centro comercial con minibodegas en la Av. Los Trapenses, Lo Barnechea, llamado Paseo La Cruz, el primero de este tipo que tiene en su cartera. La inversión es de US $ 15 millones.

ambién a fines del año pasado, Chilena Consolidada- Zurich firmó una promesa de compra de un edificio de oficinas en Av. Las Condes – a la altura del 6.800 -, que estará terminado en 2023. Se trata de un proyecto que acordó adquirir – en unos US $ 20 millones – al grupo Cepech, dueño del terreno donde hoy existe una sede del preuniversitario Cepech.

 

La construcción de este proyecto de oficinas (de seis pisos y un zócalo) comenzaría en el segundo semestre del 2021. Los desarrolladores están en proceso de gestión de permisos de obras.

Respecto de las razones de entrar al negocio de las minibodegas con la adquisición de un centro comercial en Los Trapenses, Ramiro Figueroa, Head of Real Estates Investment de Zurich, comenta que “decidimos comprar este activo como parte de la estrategia de diversificación del portafolio y porque las minibodegas son un mercado en desarrollo, creciente y donde existe mucha demanda. Según algunos análisis, solo en la comuna de Lo Barnechea, por ejemplo, hay una demanda latente de aproximadamente 18 mil metros de minibodegas y la oferta actual no supera los 10 mil. Por otro lado, la combinación con locales comerciales hace el activo bastante más atractivo”

Figueroa señala que con ese recinto esperan “tomarle el pulso” al mercado de minibodegas antes de ver nuevos planes.

El ejecutivo también se refirió al efecto de la pandemia y el teletrabajo en el mercado de oficinas, donde acaban de comprometer una inversión con el proyecto en Las Condes. “El teletrabajo tendrá un impacto y será una variable que las empresas tendrán en mente al momento de arrendar una oficina. Pero al mismo tiempo, los mayores espacios requeridos para mantener una adecuada distancia, para salas de reuniones y las necesidades de juntarse periódicamente, atenuarían la reducción esperada inicialmente”, dice.

Agrega que “no hay muchos proyectos en carpeta para los próximos años, lo que incidirá en una menor vacancia.Y finalmente, creo que veremos alguna migración de empresas desde el centro hacia la zona oriente”.

Los activos que hoy posee Chilena Consolidada-Zurich son 10 edificios de oficinas, tres centros logísticos, dos recintos comerciales y uno de salud ambulatoria.